Как избежать ошибок, выбирая недвижимость в Чехии?

В периоды кризиса самой главной ошибкой, которую совершают многие, является спекулятивная скупка дешевой недвижимости в рассчете на ее рост по окончании кризиса. Между тем, опытные риэлторы знают, что никакие кризисы не могут сильно снизить цены на качественное жилье или коммерческую недвижимость. Глубина падения цен на такую недвижимость составляет не более 1%. А по некоторым сегментам рынка недвижимости идет даже стабильный рост.

Какая же недвижимость дешевеет? Для того, чтобы ответить на этот вопрос, нужно выяснить, кто может покупать недвижимость в период кризиса? В Чехии к группе плажеспособного населения относится слой населения от 27 до 55 лет, работающего или на себя или по найму, то есть имеющего возможность брать ипотеку. Этот слой традиционно считается средним классом – опорой и надеждой всех экономик. В прошлом году количество оформленных ипотек резко снизилось, что не могло не сказаться на уровне продаж недвижимости. Те же, кто все-таки покупал недвижимость, имели на то серьезные основания, например, страх, что хорошее жилье будет раскуплено. Таким образом „хорошее“ жилье все же имело спрос.

Какую же чешскую недвижимость можно считать „хорошей“ или ликвидной? Правила здесь общие для всех стран. Месторасположение, качество жилья и особые условия, вроде, спроса в конкретное время на конкретный тип жилья.

Не ошибиться с регионом.
Среди регионов Чехии по продажам недвижимости лидируют Прага и Карловы Вары. Неожиданно стал расти спрос на недвижимость в Южной Чехии. Впрочем, неожиданно это случилось только для российских покупателей. Южная Чехия давно привлекает покупателей из Германии, Австрии и самой Чехии, так как это традиционное курортное место, уже несколько лет активно наращивающее туристические обороты.

С другой стороны, сильно просели с точки зрения ликвидности северные регионы Чехии, например, Теплице. В период активной экспансии покупателями из России и стран СНГ чешского рынка недвижимости, Теплице привлекал их своей историей, минеральными источниками, близостью к немецкой границе и низкими ценами на недвижимость. Первые „колонизаторы“ Теплиц из России мечтали, что скоро здесь будут еще одни Карловы Вары, а деньги, вложенные в недвижимость в Теплицах, дадут солидный прирост. Однако, за несколько лет популярность у города не выросла. Можно говорить о том, что Теплице не такой красивый город, как Карловы Вары, что все-таки с его историей знаком далеко не каждый, а вот название Карловы Вары – знают все. Но на самом деле причина здесь другая.

Дело в том, что никто из „колонизаторов“ не знал о некоторых особенностях Теплиц. Например, о том, что почти половину населения города составляют цыгане. А также о том, ради чего немцы специально ездят в Теплицы без своих благоверных... Неподалеку от Теплиц функционирует даже целая деревня, где сплошь по улицам красные фонари, и проживают в деревне исключительно девушки... Респектабельным город с такими особенностями станет нескоро, а уж продать недвижимость в нем даже за вложенные деньги, будет и вовсе невозможно. Есть „особенности“ и в успешных регионах. На первый взгляд, здесь все хорошо: цены на недвижимость в Праге и Карловых Варах в среднем не только не упали, но даже где-то и подросли; отличная развитая инфраструктура, комфорт и красота. Но давайте взглянем подробнее.

Карловы Вары – город не совсем чешский, вернее, совсем русский. „Русские Вары“ – несколько раздраженно называют его чехи. Хотя для многих это достоинство. Не поспоришь с тем, что цены на недвижимость в Карловых Варах стабильно высокие, что для покупки недвижимости с целью инвестиции – и хорошо, и плохо – цены не падают, но рост маленький, если вообще еще будет. Продать там недвижимость можно только своим – русским, ни один европеец не сунется в „Русские Вары“, да и цены для европейцев там несъедобные.

Или Южная Чехия. Здесь всерьез можно думать об инвестициях, так как регион резко пошел в гору за счет повышенной туристической активности. Здесь все благоприятствует туристическому бизнесу: горы, озера, реки, леса – для активного отдыха. Богатое историческое наследие – замки, парки, усадьбы, средневековые города – для экскурсионного и романтического. Приток туристов нарастает каждый год. А значит, - началось строительство, развитие инфраструктуры, появилась интересная недвижимость. Новая недвижимость в Южной Чехии – безусловно, стоящее капиталовложение.

Но есть и другие варианты. Например, исторический фонд. Часть исторической недвижимости продается за очень небольшие деньги. И это влечет к себе неосторожных покупателей. В Чехии реально можно приобрести старинный дом и даже замок за три копейки. Но в реставрацию возможно придется вложить миллионы, – и тогда инвестиция перестает быть выгодной. Кто знает, сможете ли вы продать отреставрированный замок за те миллионы, которые на него потратили? Восстановление памятников истории и даже домов, находящихся в „исторической зоне“ проходит под строгим контролем Общества по защите памятников. Реставрация должна сохранить исторический облик здания, должна быть проведена с использованием сходных со старыми строительных материалов и проч. Это занятие на любителя, у которого есть лишние деньги. Всем остальным лучше покупать новое жилье – в Южной Чехии его много, причем, в самых разных формах – квартиры, дома, апартаменты. Рост цен на недвижимость в Южной Чехии в 2008 году составил 10%. В этом году прогнозируется достижения этого уровня во второй половине года.

Качество жилья и прочие „условия“
Большинство покупателей, едущих в Чехию за недвижимостью, собираются купить квартиру в Праге. Прага – это отдельный разговор. Столица Чехии – большой город и даже можно сказать „город контрастов“. Цены на невижимость в нем за период кризиса в среднем упали на 3%. Но если разбирать, на что цены упали, а на что остались прежними, получается интересная картина. Новостройки в Праге не падают в цене, а растут. Это связано с тем, что цены на них, выставляемые застройщиками, ниже, чем на квартиры вторичного рынка, а качество нового жилья несравнимо выше, чем качество „панелаков“ – панельных домов советской постройки, и старых, нереконструированных домов в центре.

Кстати, самая непродаваемая недвижимость в Праге – это именно старые панельные дома. Именно на них пришелся основной процент падения цен, и теперь они стоят очень дешево, чем и привлекают неопытных инвесторов. В прошлом году снижение стоимости квартир в старых панельных домах достигло 20%. Однако, ожидать роста цен на них не приходится. Секрет здесь прост – качество. Панельные дома обладают почти стопроцентной звукопроницаемостью, обрудованы устаревшими комплектующими (оконные рамы, сантехника, лифты, полы и проч.), имеют неудобную планировку, низкие потолки… И конечно, месторасположение!

В Праге, как и в Москве и других больших городах, есть классические „спальные“ районы, находящиеся на окраинах города, с рядами многоэтажных одинаковых „панелаков“. Жить здесь без особой необходимости не хочет никто – отсюда и вывод… Но надо сказать пару слов в защиту окраин Праги. Даже в пригородах Праге существуют по-настоящему респектабельные районы, застроенные современными виллами и пользующиеся невероятным спросом. Есть кварталы с малоэтажной застройкой – эти многоквартирые дома в корне отличаются от „панелаков“ и качеством строительных материалов, и отделкой, и индивидуальным подходом к каждому будущему жильцу. Такая недвижимость даже сейчас растет в цене.

Однако, как мы уже говорили, Прага – город контрастов, поэтому перечислить хорошие районы и плохие просто невозможно. Даже на одной улице, в одном доме могут быть интересные и неинтересные варианты недвижимости. Рост цен здесь зависит от других причин – например, от конъюнктуры в данное время. По оценкам специалистов, увеличение спроса в 2010 году можно ожидать только на маленькие комфортабельные квартиры в районах „широкого центра“ – то есть в кварталах, которые прилегают к центру (о пражских кварталах см. ст. „Районы Праги“), имеют хорошую инфраструктуру, в первую очередь - траспортную связь с центром, в новых или реконструированных домах с парковкой или гаражами.

Самый же простой способ избежать ошибок - обратится к профессиональным маклерам для оценки достоинств и недостатков найденного объекта. Наша компания поможет вам в этом – мы можем провести как юридическую экспертизу найденного вами объекта, так и чисто риэлтерскую. А также мы с удовольствием подберем вам недвижимость от наших застройщиков по выгодным условиям и с учетом всех ваших требований.

А знаете ли вы: в центре Праги можно купить современную квартиру в старом доме. Самые фешенебельные районы Праги вынесены за пределы досягаемости туристов.