Этапы сделки покупки недвижимости в Чехии
yyyГлавное отличие сделок с недвижимостью в Чехии от российских заключается в том, что деньги покупателя во всех случаях надежно защищены от любых махинаций. Может быть именно поэтому случаи мошенничества с недвижимостью в Чехии крайне редки.
Недвижимость в Чехии продают только две категории продавцов: застройщики и риэлтеры. Первые продают строящуюся недвижимость и новостройки, вторые - вторичную, то есть продаваемую частным лицом через риэлтерское агентство. Схема сделки купли-продажи всегда примерно одинаковая, но есть ньюансы.
Покупка жилья в строящемся доме
В отличие опять-таки от России, в Чехии - это самое выгодное решение и вполне надежное мероприятие. По сути дела, покупатель получает беспроцентную рассрочку выплаты всей суммы на весь период строительства, вплоть до сдачи дома. То есть примерно на год. Это первая выгода. Вторая заключается в том, что если покупатель может себе позволить заплатить всю сумму сразу, то он получает большую скидку. Что все это значит?
Рассрочка. Для каждого клиента застройщик открывает отдельный счет в банке, на который покупатель перечисляет взносы за квартиру по мере продвижения строительства. Скажем, сначала он вносит 30% стоимости квартиры и ждет, пока будут построены первые пять этажей дома, затем платит еще 30% до следующих пяти этажей, потом еще 30% до крыши, а затем уж, после отделки и сдачи дома – остаток.
Скидка. Ваше желание заплатить все сразу расценивается застройщиком, да и банком, как инвестиция, плюс, вы изымаете из своего оборота большую сумму и передаете ее банку, а квартирой пользоваться еще не можете – это некоторый моральный и материальный ущерб, который должен быть возмещен. Поэтому застройщик может снизить цену вашей квартиры вплоть до 20%.
Договор о резервировании. Вы выбрали себе квартиру в строящемся доме, а мы сообщили об этом застройщику, он без промедления резервирует эту квартиру за вами на срок в две недели (устная резервация). За это время вы и должны подписать Договор о резервировании и внести небольшой залог. Обычно – около 100 тысяч крон (4000 евро). В Договоре будет указана вся информация о квартире, которую вы покупаете, сумма внесенного залога и срок, на который квартира резервируется. До истечения этого срока вы должны подписать следующий договор. Он будет называться: Договор о намерении заключить договор купли-продажи.
В Чехии это называется Договор о будущем договоре. Звучит страшно, но вещь хорошая. В договоре указывается, что клиент имеет намерение купить будущую квартиру номер такой-то, прикладывается поэтажный план дома, план этажа и план квартиры, подробное описание отделки (кстати, на этапе строительства, как правило, можно бесплатно менять элементы отделки: цвет плитки в ванной или паркета – в комнатах). В договоре расписан весь график оплаты, если она будет вестись в рассрочку, и условия передачи квартиры в собственность покупателя. Договор о намерении пригодится вам для перечисления денег через банк из-за границы в Чехию . Мы переведем его на русский язык и заверим.
Сберегательный счет. Итак, Договор о намерении подписан, вам нужно заплатить первый взнос. Вы перечисляете его на тот самый специальный сберегательный счет, который открывает застройщик, специально, чтобы провести сделку. Взять эти деньги со счета не имеет права никто, в том числе и застройщик, до тех пор, пока вы не получите готовую квартиру в собственность. Если вы платите сразу всю сумму, то вся сумма и ложится на этот счет и находится там до тех пор, пока вы не получите из Реестра недвижимости Чехии подтверждение, что квартира принадлежит вам.
Договор купли-продажи. И вот, дом построен и сдан, у него уже есть почтовый адрес. После этого все квартиры оформляются в собственность на застройщика – не пугайтесь: если квартиры никому не принадлежат, то их невозможно продать. А затем, если вы выплатили уже всю сумму по Договору о намерениях, с вами подписывается окончательный Договор купли-продажи. Этот договор отправляется в Реестр недвижимости на регистрацию и примерно через месяц вы можете зайти на интернет-страницу Реестра и убедиться, что вы собственник ( - задайте название города, район, номер дома, номер квартиры). Кроме этого, вы получите прошитый и заверенный Реестром экземпляр Договора купли-продажи и подтверждение о регистрации вас, как собственника квартиры, в Реестре недвижимости.
Понимая, что все это займет довольно много времени, мы всегда готовы пройти самую неинтересную часть сделки за вас (достаточно оставить доверенность на нашего сотрудника).
Покупка в новостройке
Новостройка в Чехии – это уже сданный дом (полностью готовый с точки зрения строительства) с почтовым адресом. Квартиры в новостройке изначально оформлены на застройщика, у него вы и будете их покупать.
Все начинается с подбора квартиры – с удовольствием поможем вам с этим справиться. Затем о выбранной вами квартире мы сообщим застройщику и он квартиру для вас зарезервирует на одну-две недели. Это будет всего лишь устная резервация, поэтому чем быстрее вы окончательно решитесь и придете заплатить залог, тем будет лучше.
Договор о резервировании. Подписав его и внеся залог, вы получаете документ в котором указывается, какую квартиру вы покупаете, на сколько она резервируется и каков был уплачен залог, обычно около 100 тысяч крон ( 4 000 евро). По истечению срока действия этого договора, вы должны подписать Договор о намерении заключить Договор купли-продажи этой квартиры.
Договор о намерении заключить Договор купли-продажи или Договор о будущем договоре – это юридическая тонкость, придуманная затем, чтобы клиент имел какой-то документ для взятия ипотечного кредита или перевода денег из-за границы. Потому что окончательный Договор купли-продажи подписывается, как только все условия выполнены: деньги на счету, квартира готова к передаче новому хозяину. В Договоре о будущем договоре указывается все, что будет записано в окончательном договоре плюс график внесения денег за квартиру. Если вы не берете ипотеку, то вы вполне можете получить от застройщика небольшую рассрочку – на два-три месяца – на уплату всей суммы. Например, вы платите сначала 50%, а затем, в течение 2-3 месяцев обязуетесь внести остальную часть.
Сберегательный счет. Все деньги вы перечисляете на специальный счет в банке, открытый застройщиком для совершения сделки. Деньги с этого счета перейдут застройщику только, когда квартира перейдет в вашу собственность.
Договор купли-продажи. Подписание окончательного Договора купли-продажи происходит, когда все деньги уже на сберегательном счету, а квартира совершенно готова к переезду жильцов. Договор купли-продажи отсылается в Реестр недвижимости, где он в течение месяца регистрируется, а затем покупатель получает экземпляр Договора, прошитый и заверенный Реестром, и подтверждение о вступлении покупателя во владение квартирой (или домом). Можно убедиться, что недвижимость принадлежит вам, или проверить перед покупкой, действительно ли квартира, которую вы собираетесь купить, принадлежит компании-застройщику, вы можете на сайте Katastra Nemovitostí (Реестра недвижимости) - - задав название города, район, номер дома, номер квартиры.
Все этапы сделки мы можем провести без вашего присутствия – вам только нужно будет оставить доверенность на нашего сотрудника.
Покупка вторичной недвижимости
Исключительно ради безопасности сделок на рынке вторичного жилья, в Чехии решено продавать и покупать вторичное жилье через риэлтерские агентства. За услуги агентства платит продавец. А покупатель, по сути, получает всю выгоду. Например, агентство проверяет юридическую чистоту продаваемого объекта - не находится ли он под экзекуцией у банка за неуплаченную ипотеку. Риэлтеры также организуют весь процесс взаимоотношений между продавцом и покупателем, в том числе и правовых.
Устная резервация. Мы подбираем вам подходящую квартиру или дом на вторичном рынке и сообщаем риэлтору, который этот объект продает. Агентство резервирует на пару недель этот объект для вас. Это устная резервация, она, по сути говоря, ни к чему не обязывает продавца, поэтому чем раньше вы подпишете Договор о резервировании и внесете небольшой залог (50-100 тысяч крон), тем будет лучше.
Договор резервирования подписывается на срок от одного до трех месяцев. В нем всего лишь указывается, какой объект за вами забронирован, какой залог вы внесли и до какого числа должен быть подписан следующий договор.
Договор о будущем договоре, - так называется в Чехии Договор о намерениях приобрести данную недвижимость. Это уже подробный документ, почти точное повторение договора купли-продажи, за одним исключением – в нем указаны сроки внесения денег за покупаемое вами жилье. Часто продавцы дают небольшую рассрочку - на один-два месяца, в течение которых вы можете по частям выплачивать деньги за недвижимость. По этому договору вы можете оформить ипотеку в банке или перевести деньги из-за границы (мы делаем заверенные переводы Договора на русский язык).
Договор о хранении денег. Резонный вопрос: а на какой счет, собственно, переводить деньги? Ответ очень простой – на специальный сберегательный счет, открытый для этой сделки нотариусом.
Зарезервировав недвижимость, продавец, покупатель и риэлтер отправляются к нотариусу и заключают с ним договор о хранении денег – только нотариус в Чехии имеет право открыть в банке специальный сберегательный счет, на который и будут поступать деньги покупателя, но получить их со счета продавец и риэлтор смогут только после того, как объект недвижимости перейдет в собственность покупателя (будет зарегистрирован в Реестре недвижимости).
Договор купли-продажи. Как только все деньги уплачены, вы, наконец, подписываете с продавцом в присутствии нотариуса окончательный Договор купли-продажи. Этот Договор и отправляется на регистрацию в Реестр недвижимости Чехии (Katastr nemovitostí). Примерно через месяц объект будет перерегистрирован на вас, в чем вы сможете убедиться взглянув на сайт и задав там город, район, номер дома и квартиру в специальных окошках. Кроме того, вы получите прошитый и заверенный Реестром экземпляр Договора, а также подтверждение о регистрации. Только после этого продавец может забрать свою часть денег, а риэлтер – комиссию.
Разумеется, все действия с договорами могут быть совершены без вашего присутствия, по доверенности, оставленной вами нашему сотруднику.
| Твитнуть | Нравится |
Назад в раздел
